​北京远洋一方二手房价格(北京远洋一方花语苑)

北京远洋一方二手房价格(北京远洋一方花语苑)

北京远洋一方二手房价格指数环比下跌0.4%，同比下跌3.1%。链家研究院数据显示，北京二手房成交均价连续7个月下跌，从2017年10月的每平方米5.1万18年3月的每平方米5.2万元。业内人士认为，随着调控政策不断深入，预计未来北京二手房价格将继续下跌。(中新经纬app)(夏宾宾。(编译/清风)(注：文中数据来自链家网)。

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

您好章哥。我是北漂族，无户口北京无房产，前两年在燕郊大厂东戴河陆续投资了好几套房产。因为孩子上学了，现在手里有300多万现金，想在北京买一套房子，一是孩子上学（暂时没考虑以后考试的问题），二是在北京十多年了想有一个家，租房子租够了。还有就是现在资金也没有别的用处，现在北京房价也没感觉降太多怕后期又暴涨赶不上末班车。

我如果在北京买算是二套，我看了东五环常营万象新天，还有双桥远洋一方那几个园，还有珠江绿洲家园，和十里河附近的周庄嘉园，而现在中介推荐我买大兴亦庄或者旧宫的新房，说那边前景不错，升值率很大。

我现在也很纠结到底选择什么板块，还有，我东戴河和燕郊大厂的房子要不要抛售，现在已经亏了好多钱了，高点买的，不懂投资房产，还老想赶着投资，弄的很失败，在新闻头条每天都看您的文章和您的问答，觉得您特别专业，想请教您帮我出出主意，真的再也受不了房子大降的打击了，亏的太惨了。

回答：

1、 是否投资新房？

你在环京地段投资的都是新房吧？涨了吗？既然已经赔钱了那为什么还不吸取教训呢。还准备投资新房，这是嫌自己赔钱不够多啊！感觉你的收入比较高，所以投资有些随意。可对普通人来说，毕竟是血汗钱，最好还是稳妥些好。

2、 举个例子吧，汽车在北京也既是商品也是投资品。因为车虽然不会升值，但车牌子一年比一年难申请，价值也越来越高。所以，北京有很多家庭摇到了车牌号，但暂时用不上。于是想先买辆车给占上，过几年再开。或许还会把这车租出去，收点租金也是好的。

那请问，如果是你，是会买辆新车，还是会买辆二手车？一般都是二手车吧，极少有买辆新车租出去让被人跑滴滴的，不划算啊。租车人既多给不了几个租金，对车还不爱惜，等还回来的时候弄不好都该大修了。

3、 汽车本身是只会贬值不会升值的，这谁都知道。只要到手就是二手车，再也卖不回原来的价钱。一般都是第一年贬值最快，之后逐年递减，直到贬无可贬，成为废铁。

能升值的只有这车牌子，是因为当地的经济、人口和政策的原因。并不是所有地方的车牌子都能升值，值钱的程度也不一样。北京上海的最贵，小城市的随便申请，鼓励你买车。

其实房子也一样。房产本身是不可能升值的，只会贬值，之所以二手房比新房便宜就是这个道理。房子除非是不办首付，否则到手就是二手房，价格立刻下降。从会计统计来讲，房产每年的折旧率是5%。现实中没这么高，一般是前5年10-20%，之后每年2%左右。

也就是说，如果你投资了一套房，100万。如果楼市平稳，周边二手房都没有上涨，那5年之后，你这套房值90-80万。损失的这些钱，就叫“新房溢价”。

举个例子，前些日子某些地产大V说旧宫的德贤公馆，在上市5年后贬值了30%，说明当时被严重高估。其实这是故意扭曲来吸引眼球，德贤公馆的价值并没有被高估。在这次楼市调控中，其周边的二手房也跌了15%左右。之所以这里多跌了15%，就是溢价损失，和是否调控无关，就是正常的损耗。

所以，新房只适合长期自住，不适合投资。当年那个是套房子就赚钱的理念早就过时了。

4、 那房子怎么还会升值？新房怎么还会升值？那是因为这附着的土地升值了，与房子的关系不大。所有的地区，都是从最早的价格低廉还乏人问津，发展到地价高昂而高攀不起的。20年前我陪老板去望京拿地，楼板价才1000/不到，老板还嫌贵，给对方面子才签了一小块的协议。到今天，估计8万一平都拿不到了，没地了。

全中国，全世界的房子都是差不多的。鹤岗的房子比北京的或许质量更好，因为那地方冷，厚保温层也得好。而当地有几万一套的，北京均价6万一平起。这背后所差距的就是城市价值，是土地价值，是由于经济、人口和政策导致的，反应到微观层面就是地块中的各种配套与服务。

5、 能理解了吗？房地产是由房产+地产而组成的，能升值的只有地产，房产只不过地产的附着物，是地产交易的一个符号而已。

那我直接说结论，纯投资不能买新房，必须是二手房。是否投资新房，最简单的办法就是看看周边的5年二手房，然后自己盘算下，如果这地价不上涨，5年后这就是我卖房的价格，看看划算不？

当然，这也有特例，比如纯粹的独立新区，根本没有二手房，或者非常少。那可以投资新房，反正大伙儿都一样。但只要是新区，就意味着风险，风险与机遇共存。

6、 亦庄我也认为前景非常好。当年我因为不懂行，错过了很多的机会。但也无所谓，这半辈子错过的机会太多太多了，早就麻木了。我并不认为亦庄会因为这里是产业区，能有多大跑赢大盘的机会。而是对这里的教育感到惊讶，如此快速的发展，确实是准备对标东西海。任何一个板块，房价的第一支撑是产业，第二是教育，之后才是服务性配套。

从教育资源的价值来讲，我认为亦庄有些被低估了，未来这里跑赢大盘的可能性比较大。但这并不代表能投资新房，那是亦庄新城的概念，与核心区的配套资源两码事儿。

7、 总之，如果是为了资产保值与孩子上学，建议选择亦庄核心区的二手房，这里相对比常营要强一些。如果投资新房，那至少要做好持有十年的准备，否则按近些年北京楼市情形，短期内想暴涨的可能性不大。就算是暴涨，其升值率也不如普通二手房，当年那个随便买套房都挣钱的年代早就过去了。仅供参考。

补充几句，环京地产是否保留我说不好，总想腾出时间仔细研究下，但却一直没实施。我不是专业研究楼市的，只能是凭经验提些参考建议而已。环京楼市的风险远远大于北京，从至今不放开二手房限购就可以看出，北京溢出人群成了当地 *** 眼中的肥肉，只是这吃相真不好看。先留着吧，在我看来，今年是买房的时机，而不是抛售的时机，毕竟今年不是2017年了。仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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