40年产权公寓房未来会比70年住宅火吗？统一回复：别听销售瞎忽悠

近期经常听到一些粉丝朋友询问的一个问题“40年产权公寓怎么样？能买吗？”今天专门写这篇文章给大家表明一下我的观点，我会把40年产权公寓与普通70年产权住宅之间的区别跟大家一次性讲清楚。至于具体要不要购买？就依据大家的实际情况来看了。

40年产权公寓从本质上来说是打“擦边球”，对于国内多数城市来说算不上支持，也算不上反对

什么是40年产权公寓？其实质上还是办公楼（写字楼），只不过是房企为了加快销售对于原本的大面积办公楼进行了改造，使其具备了部分居住属性而已。加上这些年国家也在鼓励住房租赁市场发展，这也为40年产权公寓的火热奠定了基础。那么40年产权公寓真的与70年住宅仅仅是土地使用年限上的差异吗？非也。

密密麻麻的公寓

商业用水、用电、高昂的物业费仅仅是开始。水电费比起普通居民住宅要高些，这些大家都理解。物业费按照写字楼的标准进行征收，大家也能理解；但是水电等设施无法移交给市政管理部门，这点是大多数朋友都不知道的消息。我一个朋友购买了一套40年产权公寓，2年多过去了水电费还是物业代收，仔细询问后才得知，对于商业类的房产自来水公司和国家电网根本不接收。你说气人不？仅仅这点就会让业主难受得很，物业用水电费要挟业主缴纳物业费的情况很普遍了吧。居住舒适性来说，40年产权公寓无疑要差得多。公寓一层楼住户有20多户属于正常现象，普通住宅2梯8户都属于拥挤了，公寓的拥挤程度是住宅的几倍。人多，噪音大，隔音差，采光通风一般（因为太拥挤，很难保证每户都采光通风良好），如果你对睡眠要求质量比较高，真的不建议购买公寓。产权到期续约的问题，这个是所有业主最为关心的。70年产权住宅产权到期后，物权法规定自动续期；但是商业类房产就不是这样了。哪怕未来公寓产权到期后能够续期，补缴的土地出让金肯定不会享受折扣的，高昂的土地出让金会让你后悔莫及。升值空间极其有限，交易多数以赔钱收场。区别于普通住宅交易过程中产生的税费比较低，而且多数情况都是买方承担不同，40年产权公寓完全属于买方市场。卖家需要承担所有税费，而且这些税费占据了个人所得的40%以上！更何况过去10年时间来看，商业类房产的价格上涨几乎可以忽略，这样的房子基本意味着买到手就砸到手了。

40年产权公寓既然这么多缺点，为何还是有那么多人购买？不限购、地理位置优越、价格便宜是关键因素

售楼部

目前来看40年产权公寓除去在北京等极个别城市存在限购外，全国其他城市都是放开的情况。2016年后国内不少热门城市的公寓卖得火热，原因就在于热门城市出台了严格限购措施导致购买力外溢。加上公寓本身的价格便宜，尤其的很多房企创造性的提出了“LOFT”概念，让很多人感觉到购买公寓是一个性价比很高的事情。

40年产权公寓的出现其实也是市场的产物，毕竟价格相对便宜而且不限购。这对于很多在省会级以上大城市打工的人们来说，是一个不错的替代选择。经常看到一些外卖小哥花钱购买了公寓，因为对于他们来说在城市拥有一套房子能够满足居住就不错了。更何况这样的公寓本身所处的地理位置不错（临近地铁、商业圈等）更是吸引了年轻人的注意。

那么40年产权公寓和70年产权住宅到底该怎么选？认准这个几个原则

公寓内部

有购房资格，宁可购买小面积的住宅也不要选择40年产权公寓，公寓可以等住宅等不了；住宅价格可以肯定地说未来还是要持续稳定上涨的，公寓就不一定了。不是自住或者自用，不建议购买。手中资金不够，要不要拿40年产权公寓来凑？如果不是仅仅满足自住或自用需求，不建议大家购买。就像上面提到的一个例子，外卖小哥仅仅是从满足居住、自用的角度购买公寓是可以的，但是但凡有一点点投资需求就不要购买了。买公寓收租金挺划算的，这种想法要不得。且不说公寓出租的租金能够覆盖掉房贷，除去北京、上海等极个别城市存在住房难的情况下，国内绝大多数省会城市住房租赁市场会出现持续供过于求的情况，也就是说租金持续走低将是大概率事件。公寓租得出去固然是好的，要是租不出去呢？

以上是勇谈对40年产权公寓和70年产权住宅的一些看法，欢迎大家批评指正。各位粉丝朋友如果遇到与房产有关的难题都可以私信留言给我，看到后会及时回复或者文章统一回复。